Обычно тем, кто пытается удачно сдать/снять или купить/продать какой-либо объект, приходится тратить много сил и времени на проведение сделки от начала до конца. Упростить задачу может риелтор — посредник в сделках с недвижимостью.

В 2002 году государство отменило лицензирование риелторов, и рынок недвижимости стал складываться сам собой. Сейчас, чтобы заниматься посредничеством при купле/продажи, не требуется ничего, кроме регистрации в налоговом органе. Впрочем, некоторые риелторы работают и без такой регистрации как частные лица. В таких условиях практически все сегодня зависит от порядочности агента.

На практике бытует такое определение, как негативная система регистрации. Это и есть основная проблема всего рынка. Дело в том, что государство регистрирует переход права, но за содержание перехода не отвечает. Росреестр глубоко ничего не проверяет, а просто по документам вносит запись в ЕГРН. В электронных системах документооборота и межведомственного взаимодействия не налажен должный обмен информацией между всеми структурами. Например, не делается запрос в ЗАГС по поводу брачных отношений сторон сделки, хотя это особенно актуально после отмены штампиков о браке в паспорте в 2021 году. Росреестр также не получает информации от Социального фонда, использовал ли продавец материнский капитал и т.д. и т.п.

В 2020-м году вступили поправки в федеральный закон «О государственной регистрации», где прописали возможность компенсаций от государства для покупателей, которые утратили право собственности. Но и там есть свои минусы:

• Выплату делают по кадастровой стоимости, а она очень часто не соответствует рыночной.
• Необходимо доказывать свою добросовестность в судах общей юрисдикции. А чтобы Покупатель был признан добросовестным, и суд признал его таковым, надо как минимум оплатить полную стоимость жилья по безналичной системе расчетов.
• После подтверждения добросовестности, уже в судебном разбирательстве с Министерством финансов наверняка придется поспорить о стоимости приобретённого имущества.
• Все это очень долго и зачастую дорого.

На практике, компенсацию можно реально получить только в случаях откровенного мошенничества, когда, например, жилье продано по поддельному паспорту, а потом объявился настоящий собственник. Но даже и здесь покупателю, чтобы получить компенсацию, надо: доказать свою добросовестность, посудиться с тем, кто его обманул, обратиться для возбуждения уголовного дела и т.д.

Как действовать покупателю, чтобы в любой момент доказать свою добросовестность

Законом определены критерии добросовестности, под ними понимаются «разумные и осмотрительные действия покупателя». Для этого рекомендуем покупателю:

• ознакомиться со сведениями из ЕГРН, подтверждающими право собственности продавца;
• выяснить наличие обременений, в том числе ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, включая документ основания ее приобретения продавцом;
• проверить правомочия продавца;
• осмотреть помещение и сравнить его с информацией из «технического паспорта»;
• удостовериться что предлагаемая цена, приближена к реальной рыночной стоимости;
• обратиться к специалистам для подготовки или проверки необходимых документов и законности проводимой сделки.