Определение размера земельного участка, требуемого для эксплуатации и обслуживания объектов капитального строительства

Данный вопрос является сложным, ввиду отсутствия четких критериев при образовании земельных участков под существующими (ранее построенными) зданиями и сооружениями.  

До сих пор во многих государственных и муниципальных органах считают, что собственник здания имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды только той части земельного участка, который непосредственно находится под зданием.

Уполномоченные органы власти пытаются минимизировать площади земельных участков, предоставляемых собственникам расположенных на таких участках объектов недвижимости, путем уменьшения границ таких участков до «пятна застройки» здания, либо с небольшим отступом от него.

В основном указанная практика, вызывающая судебные споры, встречается в следующих случаях:

• при формировании и первичной постановке земельного участка на кадастровый учет;
• при осуществлении раздела земельного участка, в частности в случае продажи части объектов недвижимости, ранее находившихся на общем земельном участке с другими объектами;
• при оформлении нового договора аренды земельного участка по истечении ранее заключенного;
• при выкупе арендованного земельного участка, на котором находятся ранее построенные здания и сооружения.

Вместе с тем, действия уполномоченных органов власти по уменьшению площадей земельных участков под зданиями производственных, торговых, общественных и других предприятий обслуживания, до границ фундамента здания или в метре от него, в большинстве случаев являются необоснованными.

Судебная практика говорит, что при оформлении прав на земельные участки под объектами капитального строительства, прежде всего необходимо решить вопрос об определении площади участка, необходимого для эксплуатации данных объектов.

При формировании земельного участка под объектами недвижимости, в состав такого участка должна быть включена как площадь «пятна застройки», занятого непосредственно зданиями, так и незастроенная часть, необходимая для организации прохода посетителей, подъезда автотранспорта, парковки автомобилей, технического обслуживания здания, размещения различных площадок (для сбора мусора, игровых, зон отдыха и т.д. и т.п.).

Таким образом, формирование земельного участка под уже существующим зданием должно происходить с соблюдением тех же норм, которые действуют при проектировании генерального плана застройки, к основным задачам которого относится размещение зданий строений и сооружений с соблюдением требуемой плотности застройки, которая для различных видов деятельности разная. 

Поэтому размеры земельных участков, предоставляемых под расположенные на них здания, строения и сооружения, должны устанавливаться в соответствии с нормами проектирования, регламентирующими застройку земельных участков под тот вид деятельности, которому соответствует само здание, строение или сооружение.